Co to jest umowa rezerwacyjna i jak ją podpisać?

Jeżeli, nie możemy od razu podpisać z deweloperem umowy deweloperskiej i przedstawiona nam zostaje umowa rezerwacyjna (wstępna, itp.), warto wnikliwie zapoznać się z jej treścią. Automatyczne podsunięcie przedłożonego przez sprzedawcę dokumentu może mieć bowiem niekorzystne skutki dla klienta i to nawet, jeżeli nie dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej. Prócz tak podstawowych elementów umowy, jak precyzyjne określenie rezerwowanych: lokalu, komórki lokatorskiej i miejsc postojowych, zwrócić należy uwagę na tytuł prawny dewelopera do nieruchomości. O ile przy prezentacji oferty ten element mógł być pomijany, to w umowie rezerwacyjnej powinien zostać jasno wyartykułowany. Pamiętać zaś należy, że w miastach część gruntów pozostaje nadal w użytkowaniu wieczystym. To zaś w praktyce oznaczać będzie konieczność poniesienia w przyszłości kosztów przekształcenia tego prawa w pełną własność, a do tego czasu obowiązek uiszczania opłaty rocznej właścicielowi gruntu. Finalnie zatem przełoży się to na miesięczny koszt utrzymania mieszkania już po jego odbiorze.

Przechodząc natomiast bezpośrednio do klauzul umownych. Postanowieniem, które powinno wzbudzać nasz niepokój jest wprowadzenie kary umownej z tytułu nieuzasadnionego rozwiązania umowy rezerwacyjnej, bądź odmowy zawarcia umowy deweloperskiej. Kara umowna stanowi formę zryczałtowanego odszkodowania, deweloper będzie mógł się jej domagać, nawet gdy jego szkoda będzie mniejsza, niż zastrzeżona kara umowna. Należy wszakże wskazać, że w toku ewentualnego postępowania sądowego o zapłatę kary umownej, pozwany klient może podnosić zarzut konieczności miarkowania kary umownej. Jeżeli zatem wykaże, że kara ta jest wygórowana, bądź też deweloper nie poniósł żadnej szkody – bo niezwłocznie zawarł umowę na tożsamych albo korzystniejszych warunkach, czy też istniały inne uzasadnione okoliczności nie zrealizowania umowy rezerwacyjnej, sąd może zmniejszyć wysokość kary umownej. Niemniej, wynik takiego miarkowania jest trudny do przewidzenia, stąd też nie należy tej instytucji traktować, jako każdorazowo gwarantującej obniżenie zobowiązania na rzecz dewelopera. Co więcej, przegrywający sprawę obciążony zostanie kosztami postępowania poniesionymi przez stronę wygrywającą.

Innym postanowieniem umownym, które może okazać się niekorzystne dla rezerwujących mieszkanie, jest odstępne. Klauzula ta, co prawda pozwala na zerwanie umowy w każdym czasie, jednakże wiąże się to z obowiązkiem zapłaty wskazanej w umowie kwoty – zwanej właśnie odstępnym.

Klauzuli zadatku nie trzeba dodatkowo przedstawiać, gdyż jest ona często wykorzystywana w umowach związanych z obrotem nieruchomościami. Zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jeżeli zaś umowę wykonano by prawidłowo, to zadatek podlega, bądź zaliczeniu na poczet świadczenia z umowy deweloperskiej, bądź też jest zwracany kupującemu.

Zadatek powinien być zwrócony także, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Co ciekawe, o możliwości żądania zwrotu zadatku w tych ostatnich przypadkach wie zdecydowanie mniej osób. W przypadku, gdy umowa rezerwacyjna wiąże się z obowiązkiem wpłat określonych kwot, deweloper może zastrzec na swoją rzecz wyższe od ustawowych odsetki za opóźnienie w jej wpłacie. Pamiętać należy, że maksymalna wysokość odsetek umownych nie może przekraczać dwukrotności odsetek ustawowych.Niezależnie od powyższego, niezbędne jest szczegółowe zapoznanie się z tymi postanowieniami umowy, które pozwalałyby deweloperowi na rozwiązanie umowy rezerwacyjnej, bądź zaproponowanie innego lokalu niż objęty taką umową. Jeżeli tego typu postanowienia pojawiają się w projekcie umowy, należy zadbać o kwestię stosownej rekompensaty dla nabywców.

Umowa rezerwacyjna nie jest umową, do której przywiązuje się szczególną wagę najczęściej skupiając się na umowie finalnej, bądź umowie deweloperskiej. Niemniej, także i w tej umowie mogą znaleźć się postanowienia niekorzystne dla kupujących. Należy mieć tego świadomość i nie decydować się pochopnie na podpisywanie tego typu dokumentów.

Autor: Tomasz Ressel

Wszelkie prawa zastrzeżone